Heb je een bedrijfspand gehuurd of wil je er een huren? Het is dan handig om te weten wat jouw verplichtingen en aansprakelijkheden zijn. Hier kun je lezen wat er wettelijk geregeld is als het gaat om onderhoud- en herstelverplichtingen van de verhuurder. Heb je na het lezen van dit artikel nog vragen over herstelwerkzaamheden of je hebt geen idee waar je moet beginnen, dan kun je beginnen met meer lezen op de pagina over kantoor onderhoud.
Heb je een 230- of een 290-bedrijfsruimte gehuurd?
Als de verhuurder zijn wettelijke verplichting niet nakomt om onderhoud- en herstelwerkzaamheden uit te voeren, kun je je beroepen op de extra huurdersbescherming die je hebt als je een 290-bedrijfsruimte huurt. Daarom is het van belang eerst te weten welke wetgeving van toepassing is. Afhankelijk van de functie van het pand dat je huurt, zijn de wetten onderverdeeld in:
artikel 7:290 van het burgerlijk wetboek (ook wel “290-bedrijfsruimten” genoemd)
artikel 7:230a van het burgerlijk wetboek (ook wel “230-bedrijfsruimten” genoemd)
Wat is het verschil tussen een 290- en een 230-bedrijfsruimte?
Zowel 290- als 230-bedrijfsruimten zijn toegankelijk voor publiek en worden gebruikt om producten of diensten te leveren. Het verschil zit in de functie van de ruimte. 290-bedrijfsruimten zijn direct toegankelijk voor publiek. Dit zijn onder andere: detailhandel, winkels, horeca, stomerijen, garage pand, etc.
De 230-bedrijfsruimten zijn niet direct toegankelijk voor het publiek. Hiertoe behoren onder andere: kantoren, fabrieken, banken, pakhuizen, advocaten, tandartsen, etc.
Omdat je met een winkel, restaurant of een garagebedrijf toegankelijk moet zijn voor het publiek, ben je meer afhankelijk van de locatie, klantenbinding en investeringen die je doet. Heb je eenmaal succes en weten je klanten je te vinden, dan kun je niet zomaar verhuizen zonder klanten te verliezen. Daarom krijgt de huurder extra bescherming van de Nederlandse wetgeving als het om een 290-bedrijfsruimte gaat.
Wat deze extra bescherming inhoudt en andere verschillen in regelgeving tussen een 290-bedrijfsruimte en een 230-bedrijfsruimte, staat goed uitgelegd in het artikel van MKB Servicedesk.
In ons artikel gaan we het voornamelijk hebben over verplichtingen voor herstel en onderhoud die een verhuurder van een bedrijfspand heeft. Deze verplichtingen gelden voor zowel de 290- als de 230-bedrijfsruimten.
Plichten verhuurder onderhoud zijn afhankelijk van type verhuur
Een pand kan worden verhuurd in drie verschillende hoedanigheden: casco, gewoon en casco plus.
Geen onderhoudsverplichting van de verhuurder bij cascohuur
Bij cascohuur wordt alleen het omhulsel van het pand verhuurd: de muren, de vloeren en het dak. Een verhuurder is bij cascohuur niet verplicht om elektriciteitskabels, waterleidingen, internet, etc. te installeren. Hij is dus ook niet verplicht dit te onderhouden als dit door de huurder zelf wordt aangelegd.
Onderhoudsverplichting van de verhuurder bij gewone huur
Als het pand verhuurd wordt inclusief de basisvoorzieningen als elektriciteit, water, internet en telefoonverbinding, dan is er sprake van gewone huur. Vaak is het pand ook al voorzien van vloerbedekking, centrale verwarming, verlichting, etc. De verhuurder is verplicht voor onderhoud te zorgen voor alles wat in het pand aanwezig is op het moment dat het huurcontract ingaat.
Onderhoudsverplichting van de verhuurder bij huur op maat
Bedrijfspanden cascoplus verhuren, betekent verhuur op maat. Jij als huurder kan in overleg met de verhuurder bepalen wat precies gehuurd wordt. Zo kun je aan de verhuurder vragen om een luchtbeheersysteem te installeren of extra stopcontacten of een alarmsysteem. Ook kun je in overleg met de verhuurder een kantoorverbouwing uitvoeren. Alle afspraken die je maakt met de verhuurder, moet je nauwkeurig vastleggen in het huurcontract. Vaak betaal je extra huur voor de extra voorzieningen die worden aangebracht. Als dan iets kapot gaat of onderhoud nodig heeft, dan is de verhuurder verantwoordelijk voor deze kosten.
Onderhoud na een kantoorverbouwing
Heb je een kantoorruimte in een bedrijfspand gehuurd en je wilt daarin een aantal grote veranderingen aanbrengen zoals het plafond verlagen met een systeemplafond, een klimaatsysteem installeren, extra scheidingswanden aanbrengen, enzovoorts, dan overleg je deze plannen met de verhuurder. De afspraken over de verbouwing leg je vast in het huurcontract, tezamen met de verdeling van de kosten ervan.
Wat er allemaal bij een kantoorverbouwing komt kijken, kun je vinden in onze complete kantoorverbouwing checklist.
Welke onderhoudsverplichtingen heeft de verhuurder van mijn bedrijfspand?
De artikelen 203 t/m 211 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepalen de verantwoordelijkheden van de verhuurder van een pand. Deze verplichtingen omvatten de terbeschikkingstelling van de ruimte, het herstellen van gebreken en het dragen van de kosten hiervan.
Wat zijn gebreken?
De wet definieert een gebrek als “een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft”.
In de praktijk komt het erop neer dat de verhuurder verantwoordelijk is voor het herstellen van onder andere:
Lekkage aan waterleidingen
Versleten elektriciteitskabels
Verstopte riolering
Afgebladderde verf aan de buitenmuur
Verrotte raamkozijnen
Lekkage in het dak
Vocht en schimmel in vloeren en plafond
Scheuren en gaten in vloeren, plafond en muren
Aanwezigheid van asbest
Isolatie van geluid en warmte
Brandveiligheid (zoals nooduitgangen)
Bestrijden van ongedierte
Het in goede orde houden van onverhard en verhard buitenterrein
Een goed onderhouden ruimte
Jij als huurder mag dus verwachten dat je een goed onderhouden zaak krijgt waarvoor je een overeenkomst bent aangegaan met de verhuurder. De verhuurder is volgens Artikel 204 BW verplicht de zaak zo op te leveren, dat jij als huurder geen gebreken aantreft waardoor je de ruimte niet kunt gebruiken voor het doel dat je hebt.
Verhelpen van gebreken
Volgens Artikel 206.1 BW mag je als huurder van je verhuurder verlangen dat hij de gebreken verhelpt, tenzij dit onmogelijk is of voor de gegeven omstandigheden onredelijkerwijs duur is. Als de verhuurder de gebreken niet verhelpt, dan mag je als huurder deze zelf verhelpen en de daarvoor gemaakte (redelijke) kosten bij de verhuurder verhalen of in mindering brengen van de huurprijs. Dit geldt echter niet als het gaat om kleine herstellingen!
Verplichting kleine herstellingen
Hoewel Artikel 206.1 BW bepaalt dat je de verhuurder mag verzoeken de gebreken te verhelpen, bepaalt het Besluit kleine herstellingen (7:240 BW) dat de huurder verantwoordelijk is voor het herstellen van kleine gebreken. Hierover kun je meer lezen in ons artikel “Kantoor onderhoud – Hoe onderhoud ik mijn kantoor?.
Ontstane schade door aanwezige gebreken
De verhuurder is volgens Artikel 208 BW verplicht de schade te vergoeden die is ontstaan door het niet verhelpen van een gebrek. Dit geldt voor gebreken die al aanwezig waren voordat de huurovereenkomst tot stand kwam als voor de gebreken die daarna ontstaan zijn en aan de verhuurder zijn toe te rekenen. Als de verhuurder niets doet aan de gebreken waardoor het onmogelijk voor jou is de ruimte te gebruiken zoals bedoeld op het moment van de overeenkomst overdracht, dan mag je volgens Artikel 6:267 BW direct de huur ontbinden en de verhuurder tot schadevergoeding verplichten.
Ervaren vakmensen voor herstelwerkzaamheden aan een bedrijfspand
Heb je een bedrijfspand dat onderhoud nodig heeft of wil je het opnieuw inrichten? Neem dan contact met ons op. Al meer dan 20 jaar zorgen wij ervoor dat organisaties en bedrijven succesvol kunnen zijn in een net afgewerkt bedrijfspand dat aan alle wet- en regelgeving voldoet.
Het liefst verzorgen we de complete kantoorinrichting, maar we helpen je ook graag met alle losse onderdelen. Wij staan zowel huurders als de verhuurders graag bij om een bedrijfs- of kantoorpand optimaal af te leveren, uiteraard rekening houdend met de tijdsplanning en het vastgesteld budget.